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榮盛發展主動降低銷售預期 融資與規模如何實現平衡

放大字體  縮小字體 發布日期:2020-02-18 10:14:06    瀏覽次數:55
導讀

錢緊一年觀點地產新媒體2020年,中國房地產行業繼續披荊斬棘,新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年,我們從企業的角度去觀察與思考。近幾年大手筆的買地與產城、康旅業余,已將榮盛發展推上

錢緊一年

觀點地產新媒體

2020年,中國房地產行業繼續披荊斬棘,新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年,我們從企業的角度去觀察與思考。

近幾年大手筆的買地與產城、康旅業余,已將榮盛發展推上了新高點。

觀點地產網榮盛發展一直很“低調”。

1996年從河北廊坊出發,一步一步由單一區域走向全國,同時憑借建筑商+開發商的“雙重背景”,榮盛發展適應了“快周轉”開發模式,悄然躋入行業前列。2016年至2018年期間,銷售增長分別為24.58%、32.61%、49.51%,并成功跨入千億。

千億之后,榮盛發展在2019年依舊保持著過往的風格,很少看到公司及管理層在公開場合發聲。

2019年,榮盛發展宣布全年錄得銷售額為1153.56億元,完成1120億元的目標。這是榮盛發展連續第二年突破千億,但與2018年相比,增速下降到了13.58%。

實際上,榮盛發展在2018年財報中就給未來一年定了一個基調和一個目標:2019年以“穩健發展”為主線,計劃銷售額為1120億元,銷售回款額920億元,新增土儲建面1672.51萬平方米以及新增信貸融資611.43億元。

提前兩年完成千億目標,加之行業大環境面臨增速放緩、融資收緊、調控趨嚴,榮盛發展主動選擇降低對未來的預期,目標銷售額僅比2018年多出一百億左右,銷售回款額、目標融資額、目標新獲土儲面積增幅同樣有所下降。

為了適應變化,榮盛發展2019年銷售、新增土儲、人事變動、各項業務之間,發生了許多細微的改變。

降速與加倉

2017年,房地產行業發展風向開始發生變化,調控力度持續加大,限購、限貸、限售、土拍收緊等相關規定陸續出臺,給房企帶來了不小的壓力;而2018年,調控政策對房地產行業進一步試壓。

在此背景下,榮盛發展于2018年完成了跨越式增長,直接從600億元變成了1000億。同時,2014年至2018年,榮盛發展簽約銷售金額分別為283億元、309億元、512.24億元、679億元、1015.63億元,5年銷售增長超過3.5倍,年復合增長率為34.65%。

2019年,榮盛發展的銷售增速明顯降下來了,全年銷售為1153.56億元,同比增長13.58%。其中,單月增長最高點為6月份的34.95%,最低點為10月份的-8.74%。

數據來源:企業公布,觀點指數整理

從銷售均價、增長情況來看,榮盛發展并沒有像其他房企一樣進行降價跑量。但2018年亦有消息稱,為了提升業績,榮盛發展對員工考核一直有著“硬指標”,即全員營銷和內部消化房源。

雖然沒有對外披露過公司的存量貨值,但從近幾年擴儲速度和路徑來看,立足河北的榮盛發展有著不小的去化壓力。

據榮盛發展2019年中報顯示,目前總土儲面積達到歷史最高點,為4059.77萬平方米。具體來說,新增土儲由2014年的216.89萬平方米猛增至2015年的820.55萬平方米;2017年達到新高點,為1108.82萬平方米。

數據來源:企業公布,觀點指數整理

到了2019年上半年,榮盛發展新增土儲面積為654.2萬平方米。另據觀點地產新媒體不完全統計,2019年下半年,榮盛發展共斥資71.01億元新增162.93萬平方米。

相加起來,2019年全年預計新增土儲面積為817.13萬平方米,不到新增目標的一半,為48.86%,但已超過2018年的760.53萬平方米。

數據來源:企業公布,觀點指數整理

進一步分析發現,隨著土儲面積不斷上升,榮盛發展在河北的業務也隨之擴大。2015年至2018年,河北省土儲面積占比分別為28.36%、31.48%、33.00%、34.52%。

同時,以2019年榮盛發展新增土儲來看,來自河北省的接近一半,占總值486.55萬平方米的44.21%,為215.12萬平方米。

對于榮盛發展來說,其擴張有著明確的規劃。

一方面,2019年,限購、限貸等管控措施一直未見有寬松的跡象,成交量再刷新歷史新低;另一方面,京津冀一體化進程加快,環京區域價值有望進一步提升,榮盛發展看重的是環京的未來。

此外,為了提高銷售、降低風險,榮盛發展也在其他城市尋找機會,于2018年進一步提出了“兩橫、兩縱、三集群”的土儲戰略,房地產開發業務也由30多個城市增加到50個多城市,項目由190多個增加到260多個。

同時,榮盛發展加快了“周轉”。

2016年至2018年,榮盛發展結算項目面積呈現逐年遞增的趨勢,分別為387.84萬平方米、456.53平方米、595.27萬平方米;2019年中期同比下滑12.86%至200.19萬平方米,但結算收入比去年同期增加38.12億元。

產城與康旅

榮盛發展有一個五年計劃,2016年是其“五五規劃”的第一年。

新的五年計劃中,榮盛發展提到兩個關鍵詞,一是轉型,二是產業新城。而在“四五規劃”中,項目開發建設是最為核心的目標。

翻閱榮盛發展2015年報會發現,這一年開始探索產業新城業務,提出由傳統房地產開發轉型為“大地產、大健康、大金融”以及新型產業全面發展的“3+X”戰略。

彼時,“產業園”營業收入首次出現在榮盛發展年報中,錄得營收1569.1萬元。同時,榮盛發展在康旅業務亦有動作。其中,榮盛發展全資子公司榮盛康旅(黃山)投資有限公司以7500萬元對價出售15%股權予河北中鴻凱盛投資股份有限公司,后者持股股東大部分為榮盛發展的管理層。

2016年提出全面轉型時,榮盛發展在“大地產、大健康”業務的動作已經有一定成效。

產業新城方面,榮盛發展以PPP項目的方式,在環京地區霸州、興隆、宣化等城市獲得4份協議項目,累計平整土地面積593.89萬平方米,營收暴漲近百倍至15.09億元,凈利潤約3.45億元。

康旅業務的觸角延伸得更長,2016年進一步提出“6+N”戰略,除了在河北落地兩個項目外,榮盛發展在四川廣漢、西安臨潼、南京六合等城市均有布局,甚至在捷克共和國亦有項目落子,以及6.25億元投資美亞航空。

隨后,榮盛發展持續加碼布局產業新城和康旅業務。2017年至2018年,產業新城分別取得5個、3個,累計平整土地面積716.68萬平方米、802.01萬平方米。期內,康旅業務分別取得22個、12個項目。

進入2019年,榮盛發展在產業新城上共獲得56.12萬平方米的土地面積,總投資規模為27.64億元;康旅方面,在捷克共和國投資1.15億元建設“中醫藥水療康復中心”。

數據來源:企業公布,觀點指數整理

從賬面上看,2017年至2019年中期,榮盛發展在產業新城方面分別實現營收18.68億元、33.39億元、10.69億元。康旅方面,實現簽約分別為47.61億元、50.98億元、9.06億元,實現回款為37.71億元、40.77億元、9.03億元,錄得營收為31.32 億元、36.01億元、7.06億元。

但實際上,榮盛發展這兩項業務盈利模式并不成熟。對此,有接近榮盛發展的人士表示,產業新城復制的是“同城兄弟”華夏幸福的模式,早期通過收購項目進行發展,并沒有形成閉環,依靠產業新城中的住宅業務獲取收入,然后反哺產業板塊。

與此同時,目前入局康養、旅游業務中的房企少有能賺得盆滿缽滿的,在2019年市場環境遇冷情況下,差距明顯的投入產業比讓它們果斷收窄這兩項業務,而榮盛發展的康旅業務也不例外。

榮盛發展2019年上半年取得的“微薄”收入與投資額相比,差距甚遠;同時,2019年僅簽約了一個項目,另有一個項目終止合作。一進一出,過去一年康旅板塊并沒有新的突破。

市場統計數據顯示,截至2019年第一季度,榮盛發展持有超過30個康旅項目,總投資額超過3000億元。2019年8月,河北保定淶源縣康體運動休閑小鎮項目終止合作。

值得一提的是,2018年至2019年期間,榮盛發展康養板塊的核心團隊成員陸續離開,包括康旅集團總裁陳斌、康旅醫養事業部總經理高峻、文旅事業部總經理周江勇、戰略運營中心韓曉強等。

彼時消息稱,該部分人員辭職與榮盛發展強制跟投康旅項目有著密切聯系。

融資與解壓

近幾年大手筆的買地與產城、康旅業余,已將榮盛發展推上了新高點。

2015年開始積極擴儲以來,榮盛發展總負債也隨之飆升,由808.59億元升至2018年1914.02億元,資產負債率也從78.6%升至84.04%。

數據來源:企業公布,觀點指數整理

在2019年行業銀根收緊情況下,榮盛發展依舊保持著積極擴儲的姿態。半年間,再度新增約125億元債務,總負債升至2039.01億元,資產負債率也提高了0.34%,為84.38%。

其中不少地塊,榮盛發展都是高溢價取得的,包括以總價32.1億元競得南京三宗地,溢價均超過或接近40%;此外,以總價8.84億元、溢價68%競得蘇州吳中一宗宅地,以總價9.8億元、溢價47.27%競得合肥肥東一宗宅地。

頻頻拿下高溢價地塊之后,榮盛發展經營活動現金流凈額由2018年的175.12億元變為2019年中期的負57.39,同比下降215.57%,現金流由273.84億元減少到239.18億元。但對比過往幾年財報會發現,對于榮盛發展來說,經營活動現金流凈額為負值是一種常態。

到了2019年第三季度,負債情況出現稍微好轉,新增負債僅7.32億元,資產負債率微降到83.69%,經營活動現金流凈額收縮為負55.43億元,現金流則再次減少到204.52億元。

但這并不足以緩解榮盛發展當下的債務壓力,其對于資金的需求已躍然紙上。

截至2019年第三季度,榮盛發展總負債為2046.33億元,其中流動負債達到歷史高點的1717.46億元,非流動負債為328.87億元。

數據來源:企業公布,觀點指數整理

如何拿到更多的錢來緩解壓力,成為了榮盛發展亟需解決的問題。

可以看到,2019年,榮盛發展發布的第一個公告就是進行10億元的債權融資計劃。

據觀點地產新媒體了解,2019年前6個月,榮盛發展公告涉及發債的有8條,涉資合計為40.21億元和15億美元。但到了下半年,沒有一條公告涉及發債的內容。

根據2019年中報,榮盛發展上半年新增融資額為258.95億元。同時,從下半年的動作來看,榮盛發展或許能完成年初設定的611.43億元目標融資額。

進一步分析近三年融資發現,榮盛發展融資渠道有所收窄,其中銀行貸款和信托融資是最為主要的兩種。除此之外,2017年還有統借統還、ABS、中期票據、PPN等,2018年只有直融、其他兩種方式,而2019年僅有公司債和ABS。

此外,自2015年開始,榮盛發展融資額完成率呈現下滑的趨勢,分別為151.19%、146.93%、109.30%、74.99%。

天平的兩端,放著規模、負債、融資等諸多砝碼,如何做好平衡,還需榮盛發展自己選擇。

 
(文/小編)
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