原標題：央行又“降息” 恒大又打折 樓市又要飛？ 來源：菜鳥理財

昨天早上，繼上周累計實施逆回購10000億元后，央行宣布開展新的MLF操作，利率下降10個基點！

雖然還不算是嚴格意義上的降息，但對市場的影響基本上和“準降息”差不多了。

疊加證監會上周末放出的再融資“松綁”大招，昨天的股市確實熱鬧得不行。

你可能會問，這事兒對樓市會有啥影響？

業問先把結論放在這：寬貨幣加快了節奏，緊信用怕是要挺不住了。能有多少錢去樓市，取決于股市的行情有多猛，疫情影響啥時候結束。

為啥會有這個結論？

首先，MLF利率降低了，那么本周四公布的1年期LPR肯定將跟隨MLF的利率下調10個基點。

至于直接和房貸相關的5年期LPR，業問認為下調的可能性很大，但下調的幅度可能會稍小。

用人話來說就是：錢又雙叒叕多了，借錢越來越便宜了！

但由于市場上面向個人的限貸政策仍然存在，面向房企的融資“歧視”也還沒完全消除，所以短時間內能有多少資金會“繞彎”去樓市，更多會取決于股市的熱度了。

畢竟熱錢都是聰明的，只會流向利潤更高、流動性更強的投資標的，而現在股市的熱度居高不下，樓市又因為疫情影響而進入了冰封狀態……

所以，這次央行的操作，幾乎所有的利好都兌現給了股市，樓市暫時還真沒辦法分上一杯羹。

一說到這，估計全國的大小開發商也都只能打碎了牙齒往自己肚子里吞了……

疫情對樓市的影響，到底有多大？

有人粗略地算過：2019年一季度，我國房地產企業銷售額為27038.77億元。

若按2019年全年6.5%的銷售額增速估計，2020年一季度，房企銷售額可達到28796.29億元。若按損失50%的銷售額計算，房企總體損失將高達14398.14億元。

再加上在建項目工期延誤、信貸成本、人力運營等等，總體損失至少在2萬億以上！

所以，頭部房企中負債率“一枝獨秀”的恒大，馬上開始了自己的“騷操作”。

從前天晚上開始，各位想必都被打著“秘密”標戳的恒大全國樓盤75折“特大優惠通知”刷屏了。

很多人看到這個消息以后都來問業問怎么看？看恒大這文件，打完75折以后還能根據付款方式再優惠，樓市是要崩了還是咋地？

業問的答案也很簡單：

1.恒大這么做不是第一次，也不會是最后一次。

各位可以打開百度，搜一下“恒大打折”，幾乎每年都會有，而且不止一次，沒必要因為這次的75折就覺得是“行業要垮、樓市要崩”的前兆。

2.恒大打折有它的理由，而且買的永遠沒有賣的精。

在國內房企里面，恒大不僅負債率高，融資成本也比其他頭部房企高了不少。

現在疫情影響全國樓市停擺，恒大不搶先出手促銷的話，越拖麻煩只會越大。

另一方面，恒大全國75折的名號雖然看起來非常吸引人，但實際上能做到這個折扣的樓盤主要還是一些三四五線的相對滯銷的項目。

恒大那些本來就熱銷的那些好項目，都被網友扒出來先漲回原價再打折的騷操作。

所以，搞讓利促回款確實是有，但肯定沒有恒大宣傳的那樣“跳樓價、大出血”的感覺，不然還不等新的買家入場，老業主估計都直接去堵售樓部咯……

3.大型房企可能會跟進打折，中小房企難免被“吃”。

不管恒大到底缺不缺錢，是不是真的有75折這么優惠，但至少這個做法引發的市場反饋說明了：

在市場不好的時候主動提供優惠購房條件和活動，搶奪珍貴的購買力，確實是現階段房企必須考慮的做法。

但你要說下一個跟進的會是誰？

業問覺得只會是大型房企，因為它們的盤子夠大，拿地成本也夠低，打折對整體利潤有影響，但不影響全年盈利。

但中小房企普遍經不起這樣大規模促銷的折騰，它們也本就靠單個項目的利潤來維持生存，根本給不起這樣的折扣。

那么，下一階段樓市的走向，會因為央行的“降息”和恒大挑起的價格戰而有所轉變嗎？

業問的答案是：放棄樓市再來一次狂飆的想法，精耕細作值得下注的區域。

有學者統計過，從2000年到2014年，中國整個商品住宅的銷售總額是42萬億，2015到2019年商品住宅銷售總額是54萬億。

也就是說，樓市過去5年的銷售總額，已經超過了過去15年的銷售總額！

所以，雖然業問已經告訴大家，接下來地方政府一定會松綁樓市、金融機構一定會陸續解除對房企的信貸歧視、央行也會持續推動房貸利率下行……

但這些有關樓市的利好消息，都需要放在一個短期內無法動搖的大前提下看待：房住不炒。

為啥“房住不炒”不能動？前面提到的5年和15年的數據對比已經說明了一切：現階段再次暴漲的空間幾乎沒有，我們需要用時間來換回空間。

當然，對于剛需來說，這可能是難得的一次你在一二線城市上車的時間窗口，畢竟各方面都開始松動，以前只盯著樓市的熱錢也有了新的去向。

所以，只要你確實有明確的購房需求，且沒有被疫情影響到你的現金流，現在就開始關注市場信息和政策動向，找準機會就下手，基本不會有啥問題。

投資的話，我強烈建議一定要精挑細選，量力而行，寧缺毋濫，多比較研究，別貪便宜！

至于三四五線城市，如果你確實需要一套房子安家生活，或者是改善性需求，那么盡量挑個品質好、地段好、配套好的小區，如果是投資的話，還是想點別的事兒吧……

最后的最后，業問也想吐槽一下那些對樓市“松綁”恨得牙癢癢的人們……

是啊，樓市這個夜壺確實讓人又愛又恨，高房價確實讓很多人罵了又罵。但經濟發展到這個階段、行業發展到這個地步，樓市的一舉一動本就不是簡單的房子問題了。

房企垮了樓市崩了，你以為最吃虧的是許家印和王健林？背后的連帶破壞性效果，絕對是你我承受不了的……

我們沒必要把房地產抬得太高，但更沒必要把妖魔化，尤其在2020年這么一個重要的時間節點，讓樓市回到早就應該遵循的市場節奏中來，才是穩定一切的關鍵！