房產投資一直是中國人最鐘情的投資標的,隨著房價從大幅上漲轉入到房住不炒階段,房產投資也從單一的炒房裂變為多重投資方案。
房產天然具有投資屬性和居住屬性,由這兩個屬性裂變的多種投資方案包括所有權、抵押權,租賃權和居住權。下面,我們用具體案例詳細分析這些投資方案。
一套北京青年路七十年產權兩室一廳住宅,目前二手房市場成交價總價600萬,出租每年租金10萬。
方案一:如果預期房價上漲,房租也上漲,可以以600萬總價投資這套住宅,拿到所有權房本,需要有北京購房資格,如果貸款還需要有貸款資質。投資收益為房價上漲收益加上房租和房租上漲收益減去過戶成本,如果貸款還要減去銀行貸款利息。
方案二:如果對房價和房租預期不明朗,可以投資這套房子的抵押權,銀行抵押貸款就是買下抵押權,比如以400萬拿到抵押權房本,每年利率5%,這時銀行的收益就是每年20萬。
方案三:如果預期房價上漲,而房租不漲或者下跌,那么可以單獨投資所有權放棄使用權,可以僅僅300萬買下這套房子的單獨所有權(相當帶租約買進,沒有租金收益),拿到所有權房本(需要北京購房資格),這時就是純炒房客,等到房價上漲后,可以單獨出售所有權(帶租約出售)。比如這套房子從600萬總價漲到800萬相當上漲200萬,可以單獨出售所有權僅僅500萬,收益率為200萬/300萬=66%,比用600萬投資的收益率提高了一倍,此時炒房客相當用了租約作為自己的炒房杠桿讓收益率放大一倍。
方案四:如果預期房價不漲或者下跌,而房租上漲,那么可以買下單獨使用權,有如下兩種方案:
(1)買下二十年使用權,目前成交價基本在二十年租金(每年10萬租金)總和打五折,相當100萬總價,在住建委做二十年租賃備案登記。然后轉租當二房東,每年收益10萬加上每年遞增,那么二十年的租金總和不加上上漲的話為200萬,加上上漲的話每年漲幅3%的話第二十年的租金已經是17.5萬,如果每年漲幅5%的話第二十年的租金已經為25.3萬了,也就是租金總和幾何倍數增加,這就是復利的驚人收益。
(2)買下七十年居住權,目前成交價在300萬左右,拿到七十年居住權房本。然后轉租當二房東,每年收益10萬加上每年遞增,那么七十年的租金總和不加上上漲的話為700萬,加上上漲的話每年漲幅3%的話第七十年的租金已經是76.9萬,如果每年漲幅5%的話第七十年的租金已經為290萬了,七十年的租金總和就是1.05億??磥沓蔀閮|萬富翁還是很容易的。
綜合來看,投資房產的思路已經很清晰,任何投資都是投向漲幅最快的賽道,對于房價跟房租兩個賽道對比,簡單總結如下:
1.如果預期房價漲幅超過房租漲幅,就投資單獨所有權。
2.如果預期房租漲幅超過房價下跌,就買單獨使用權。
3.如果預期房價跟房租漲幅相同,就所有權使用權一起投資。
4.如果預期房價跟房租都下跌,就趕緊賣掉房產。即使自住也可以完全租房即可。