上個月，廣州第二批集中供地終于來了。
隨之而來的還有土地規(guī)則的改變，其中最關(guān)鍵的就是是房地價格聯(lián)動，限地價，限房價。
其中限制房價針對的區(qū)域是之前樓市火熱的南沙區(qū)與黃埔區(qū)。
這兩個區(qū)域的地塊均明確了最高房屋銷售價格，全周期實行限價。
并且這兩個區(qū)域的部分地塊還對銷售對象做出嚴格的規(guī)定，要求首套無房家庭購買的套數(shù)要占比不低于50%。
盡管大致規(guī)則玩法出來了，但相關(guān)細則卻沒有公布。
不過，有消息透露，黃埔地塊的限房價細則已經(jīng)出來，不僅對限房價進一步說明，還對無房家庭的認定有了標準。
黃埔地塊限房價是全周期，即無論你分幾期推，你都要賣這個價格。
且還一刀切，無論戶型朝向、不管樓層高低，通通一個價。
即黃陂地塊賣46796元/平，科學城地塊賣38051元/平。
此外，對于無房家庭的認定，也有解釋。
只要在地塊項目銷售階段，家庭和個人名下沒有房產(chǎn)即可認定為無房家庭。
會對區(qū)域購房者造成什么影響？
NO.1打掉預期，黃埔買房，別急
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小編認為，首先肯定是預期的改變。
而且由于是全周期限價，小盤可能半年內(nèi)清盤，大盤可能賣一兩年甚至更久。
未來兩三年，預期全被打掉。
如果原來你要小編預測未來房價是多少？小編肯定預測不出來。
但你現(xiàn)在要我預測黃埔一年以后的房價，我能準確地說出，科學城賣3.8萬/平！黃陂板塊賣4.7萬/平！不騙人！
對于區(qū)域購房者來說，也是吃了一顆“定心丸”，未來幾年的房價已經(jīng)被限死，現(xiàn)在也不必急著上車，可以慢慢挑。
而且，放眼現(xiàn)在與未來，黃埔也不再是“缺貨”的黃埔。
根據(jù)中地行的不完全統(tǒng)計，金九銀十期間黃埔就有11盤入市搶客，推新項目數(shù)高居全市第一。
從賣方市場轉(zhuǎn)入買房市場，黃埔也終于到了“客挑盤”的時代了。
（金九銀十期間，黃埔推新項目最多）
而且把時間拉長來看，你會發(fā)現(xiàn)黃埔仍然會有更多的選擇。
為什么？因為舊改！
去年6月黃埔立下軍令狀，計劃三年內(nèi)（2020-2022年）完成66個舊村改造的目標。
（來源：廣州開發(fā)區(qū)城市更新局）
如今黃埔舊改進度飛快，各項指標數(shù)據(jù)領(lǐng)跑全市。
預計近期入市的就有黃陂長安片舊改項目保利翔龍?zhí)靺R與湯村舊改項目升龍學府上城了。
未來黃埔的66條村舊改就是其新房的主要來源，這個供應量是十分之大的，足夠讓購房者慢慢挑了。
所以說，買黃埔，現(xiàn)在別急。
NO.2一刀切賣樓，未來必定現(xiàn)金為王
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其次就是一刀切的影響了。
所有樓層、戶型都賣一個價，也不是沒有先例。
科學城某“網(wǎng)紅盤”一口價3.77萬/平，造成的后果就是開發(fā)商挑客嘛。
全款客優(yōu)先，高首付比例稍后，三成首付的，只能去撿一些邊邊角角了。
（房頻實拍）
說到底，未來還是現(xiàn)金為王。
躺得太平不可取，還是要多努力攢點錢，以后才能在樓市當大爺。
NO.3一二手倒掛，未來可能迎打新熱
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接著來看看地塊周邊的項目情況。
黃陂地塊限價4.7萬/平，隔壁是今年首批供地，深振業(yè)用2.7萬/平地價搖號拿下的地塊。
其周邊項目有在售的華標峰湖御境，售價5.2萬/平（報價：房天下），以及待售的另外兩個全新盤，吹風價都是5萬+/平。
這樣對比下來，黃陂地塊在價格上是有優(yōu)勢的。
另外一宗科學城地塊，限價3.8萬/平。
地塊周邊二手項目居多，科城山莊賣5.2-5.5萬/平，新福港鼎峰賣6.1萬/平，保利羅蘭國際賣5萬/平。（來源：貝殼）
不過要注意一點，以上二手項目都是首批二手房指導價的樓盤，目前在貝殼上高房價房源已經(jīng)不顯示了，以上價格是二手指導價出臺之前的價格。
但大家都清楚，想要賣家按指導價賣房的可能性不大，所以買新房的性價比遠高于二手房。
總的來說，這些區(qū)域一二手倒掛之勢盡顯，新房買到就是賺到，未來可能會迎來打新熱潮。
NO.4無房家庭認定寬松，打新門檻降低
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廣州對無房家庭的認定，小編認為相對很寬松了。
只要在地塊項目銷售階段，家庭和個人名下沒有房產(chǎn)即可認定為無房家庭。
要知道，“地塊至少50%新房限售名下無房家庭”這個政策，其實之前杭州就有了。
但杭州對于無房家庭的認定，嚴苛了不少。
無房個人，要滿30周歲及以上且無房，才能認定。
而無房家庭則是要從2018年4月4日以后一直無房才能認定。
離異的話，要滿三年，且無房也要滿三年才可以認定。
對比之下，可以看見廣州的無房家庭認定算是很寬松的了。
（杭州無房家庭認定，來源：網(wǎng)絡(luò)）
這樣會有什么后果？
那當然是間接降低打新門檻嘛，因為無房個人也能優(yōu)先買嘛，結(jié)婚的人能買一套，離婚了可是能買兩套的......
NO.5 未來住宅品質(zhì)會下降？不！買了保險
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那地塊還沒出讓，就已經(jīng)被限制房價了。
未來開發(fā)商利潤空間被限死，住宅建筑質(zhì)量會下降嗎？相關(guān)配套會被減配嗎？
關(guān)于住宅建筑質(zhì)量方面，購房者可以稍微放心。
因為小編在黃埔的地塊出讓條件中發(fā)現(xiàn)一條競拍條件。
總結(jié)起來就是地塊競得人需要給地塊未來的住宅建筑質(zhì)量買保險。
而且是要強制性開發(fā)商要購買的。
值得一提的是，小編在其他區(qū)域的地塊中沒有發(fā)現(xiàn)此條要求，此為黃埔的三宗地塊獨有。
相關(guān)保險細則中指出，如果保險公司查驗不通過，項目不整改就無法竣工驗收。
（來源：廣州市政府）
可以預見，雖然黃埔地塊限定了房價，但未來住宅品質(zhì)還是有所保障的，畢竟上了保險嘛。
那配套會被減配嗎？小編覺得有這個可能。
如果房價已經(jīng)被限死，未來開發(fā)商可能不會過多花心思在園林、相關(guān)配建等設(shè)計上，畢竟原先設(shè)計這個可以為了溢價，但現(xiàn)在房價都定好了，只造管房子賣就是了。
NO.6長期來看，市場需求增長，土地供應能否跟上？
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最后小編想說的是，第一批限房價的地塊只有南沙與黃埔，共計8宗。
在廣州如此龐大的市場面前，算不上多，要說影響到整個廣州，也比較難。
所以目前這些地塊限房價的主要目的還是穩(wěn)住預期。
長期來看，廣州住房的需求是一直在增長的，如果只有少數(shù)的限房價地塊供應根本無法滿足市場的購房需求。
所以，接下來還是要看有沒有更多的土地供應出來。
