最近幾天，美國(guó)大選被廣泛熱議。

（注：各州根據(jù)人口數(shù)量多少，對(duì)應(yīng)不等的選舉人票數(shù)。）

從選情圖示來(lái)看，面積上紅州于藍(lán)州有壓倒性優(yōu)勢(shì)，可票數(shù)體現(xiàn)卻是藍(lán)州遙遙領(lǐng)先。

可見(jiàn)，小而精很重要。

就像在住房的選擇上，大面積往往意味著寬松舒適，但綜合種種，比如房?jī)r(jià)、戶型、實(shí)用性等多方面，大面積段的住宅不見(jiàn)得是能住出幸福感的最優(yōu)選（別杠，豪宅除外），反而一些設(shè)計(jì)得當(dāng)?shù)男∶娣e段產(chǎn)品，更能讓人舒心愜意。而這就是今天要跟大家討論的話題。

什么面積段的房子適合你？

江湖上有個(gè)不成文的算法——三代計(jì)算法，是根據(jù)公式來(lái)計(jì)算家庭住宅所需面積，雖然沒(méi)有具體依據(jù)，看了下結(jié)果，倒也合理。

算法的具體內(nèi)容是：夫妻以50-60平米計(jì)算，學(xué)齡前的小孩是10平米，小學(xué)至高中的小孩是每人15平米，大學(xué)的小孩和老人每人20平米。按照標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)家庭人口結(jié)構(gòu)和年齡，就能算出家庭住宅所需面積。

比如一個(gè)三代同堂的家庭，一對(duì)夫妻，加兩位老人和一個(gè)4歲的兒童，則這個(gè)家庭所需的面積為：60+（20*2）+10=110平米。

除了根據(jù)人口結(jié)構(gòu)來(lái)計(jì)算所需住宅面積，另一個(gè)決定住宅面積的就是經(jīng)濟(jì)因素了。

根據(jù)中國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)現(xiàn)狀，大多情況下，我們沒(méi)有“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”想買多大買多大的選房條件，而是只能根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)水平量力而行。

一般來(lái)說(shuō)剛需家庭，三口人60-70平米的兩房，三代同堂80-90平米的小三房，家庭成員有獨(dú)立居住空間就很好了，在保證房間數(shù)量的前提下，經(jīng)濟(jì)局促就壓縮房屋面積，在承受范圍內(nèi)選擇對(duì)應(yīng)的戶型產(chǎn)品。

改善家庭，則是在剛需房產(chǎn)面積基礎(chǔ)上，增加30-40平米的空間，經(jīng)濟(jì)條件寬裕，則可以選擇更大的面積，通常改善住宅面積在120平米以上。

不同面積段怎么買？

人生的不同階段對(duì)應(yīng)不同的需求，很少有家庭是一步到位購(gòu)置面積充足的住宅，或是一套住房居住一輩子。

那么對(duì)應(yīng)的，我們?cè)谫?gòu)買時(shí)就要考慮房屋的增值保值屬性，以及流通屬性。

與增值保值屬性關(guān)聯(lián)的因素很多，比如地段、物業(yè)、學(xué)區(qū)、交通等因素，相同面積的幾套住宅，首選附加優(yōu)勢(shì)屬性更多的那一套。

因?yàn)槎鄶?shù)情況都會(huì)遇到房產(chǎn)置換，所以我們主要看一下流通性。

前些年的房產(chǎn)市場(chǎng)上，兩房的戶型是主力的流通戶型，其次是三房戶型。

但隨著時(shí)間推移，越來(lái)越多的改善需求被釋放出來(lái)，近年來(lái)三房戶型的產(chǎn)品漸漸成為市場(chǎng)主力，特別是在二三四線城市，三房的需求明顯增加，而房?jī)r(jià)偏高的一線城市，增長(zhǎng)相對(duì)平緩。

與之對(duì)應(yīng)的，就是不同的住宅面積段。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，70-90平面積段的住宅成交數(shù)據(jù)在逐年降低，而100-140平面積段的成交不斷攀升，這就說(shuō)明三房及四房戶型的需求和流動(dòng)性在上升，且三房產(chǎn)品尤為明顯。

圖源水印

由此可見(jiàn)，目前的市場(chǎng)上，三房產(chǎn)品已經(jīng)逐漸取代兩房成為市場(chǎng)主流。

考慮置換需求，在一線城市兩房和三房需求相當(dāng)，資金有限選兩房，有能力則建議直接購(gòu)買三房產(chǎn)品；二線及以下城市，首選三房產(chǎn)品，在主流成交面積段內(nèi)，有大買大，或選擇空間功能更完備的戶型（干濕分離、玄關(guān)等）。

在市面上流通的主流面積段中，我們還可以繼續(xù)篩選，挑出更具性價(jià)比的房產(chǎn)面積。

上面說(shuō)到，兩房產(chǎn)品小面積性價(jià)比高，且因?yàn)槊娣e不大，在二手房流轉(zhuǎn)過(guò)程不會(huì)因?yàn)槊娣e產(chǎn)生稅費(fèi)差異，而三房及以上產(chǎn)品，多會(huì)由于面積差異在交易中需要承擔(dān)不同幅度的稅費(fèi)。

而同樣因?yàn)榉績(jī)r(jià)抬升，雖然市場(chǎng)主流面積段在向100-140平變化，但同為主流的三房產(chǎn)品卻在敏感的價(jià)格面前，越來(lái)越多的以九十平以內(nèi)精致且功能完備的小三房形式出現(xiàn)，尤其是那些卡在89平米的戶型。

如果是購(gòu)房者的首套房屋，一套89平米的三房戶型，既面積合理充沛，又可以享受到首套契稅1%的繳納比例，在房?jī)r(jià)動(dòng)輒幾百上千萬(wàn)的一線城市，單是契稅就可以省下大幾萬(wàn)，同時(shí)又具備較好的流通屬性，如果再兼?zhèn)湟恍┯欣呐涮滓蛩兀头浅＞哂行詢r(jià)比了。

結(jié)

涉及數(shù)據(jù)，建議比較瑣碎，結(jié)尾就針對(duì)以上，做幾點(diǎn)總結(jié)：

1.家庭合理房產(chǎn)面積根據(jù)人口結(jié)構(gòu)確定，兩房買主流面積70平米左右，三房買90-100平。

2.三房產(chǎn)品呈取代兩房成為市場(chǎng)主流之勢(shì)，一線城市兩房仍可以買，但三房潛力更大，二線及以下城市買100-120平三房最佳。

3.89平米的三房產(chǎn)品兼?zhèn)涔δ芎土鲃?dòng)性，可作為剛需置業(yè)首選。