【引言】

隨著物業(yè)糾紛的逐年增多，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾也在逐漸突顯，但由于多數(shù)情況業(yè)主屬于弱勢一方，拒交物業(yè)費(fèi)就成了多數(shù)業(yè)主“抗?fàn)帯钡闹饕侄危欢芙晃飿I(yè)費(fèi)非但很難改善小區(qū)現(xiàn)狀，也很容易讓雙方的矛盾升級。

物業(yè)公司為了正常的運(yùn)營，面對拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主也只能采取各種催繳手段，但其中的部分手段并不合法，就比如給拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主停水、斷電，雖然物業(yè)公司物業(yè)公司肩負(fù)著這小區(qū)的配套設(shè)施維護(hù)、管理職責(zé)，但也并沒有權(quán)力限制業(yè)主水、電的使用權(quán)。

【物業(yè)如何催繳物業(yè)費(fèi)】

其實(shí)目前業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的兩個主要原因在于對于物業(yè)服務(wù)定位不清晰以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量未達(dá)到業(yè)主心中的標(biāo)準(zhǔn)，所以如果想要業(yè)主補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)，首先要從這兩點(diǎn)出發(fā)從根本上解決拒交物業(yè)費(fèi)的問題。

并且根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，物業(yè)提供了雙方約定的服務(wù)業(yè)主就有義務(wù)支付物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司不能采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

法律依據(jù)：《民法典》第九百四十四條，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

1.轉(zhuǎn)變觀念，理清定位

業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)定位不清晰是一種普遍現(xiàn)象，就連一部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)人員對于自身定位同樣不清晰，這是導(dǎo)致雙方?jīng)_突的關(guān)鍵問題所在，所以如何轉(zhuǎn)變觀念，理清自己的定位才是首要問題。

首先，業(yè)主才是小區(qū)的主人，業(yè)主購買了小區(qū)的房產(chǎn)擁有了小區(qū)房屋的所有權(quán)，并且分?jǐn)偭诵^(qū)其他配套設(shè)施的費(fèi)用，所以小區(qū)的主人自然是業(yè)主。

其次，對于物業(yè)我們可以簡單地理解為小區(qū)的“管家”，業(yè)主忙沒時間顧得上家里的大事小情，自然需要雇傭一個管家來打理，至于管家具體做什么當(dāng)然是由主人說了算（雙方在《物業(yè)服務(wù)合同》當(dāng)中約定物業(yè)服務(wù)事項）。

最后，物業(yè)服務(wù)是一種等價的服務(wù)，物業(yè)提供服務(wù)業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)，而物業(yè)費(fèi)就是物業(yè)提供的全部服務(wù)的服務(wù)費(fèi)的和，所以業(yè)主支付了多少費(fèi)用享受多少服務(wù)，并不是小區(qū)里什么事物業(yè)公司都需要管。

2.明確服務(wù)范圍

角色定位不光是物業(yè)公司和開發(fā)商以及業(yè)主的區(qū)別，還包括物業(yè)公司和政府職能部門、居委會等的區(qū)別，物業(yè)公司并不是執(zhí)法單位，沒有任何執(zhí)法權(quán)，僅是一家服務(wù)企業(yè)，而且服務(wù)的事項有邊界。

很多物業(yè)公司對于自己提供的服務(wù)總是諱莫如深，好像害怕讓業(yè)主明確地知道服務(wù)的事項有什么，但往往糾紛就是從業(yè)主不知道物業(yè)公司該做什么引起的。物業(yè)公司應(yīng)明確自己的服務(wù)事項，哪些是包含在正常的物業(yè)費(fèi)中的，哪些服務(wù)是要另收費(fèi)的，另收費(fèi)的具體的事項中，又包含哪些更細(xì)節(jié)的事項，必須清楚。權(quán)利義務(wù)明晰了，大部分的扯皮的糾紛也就避免了。

3.提高服務(wù)質(zhì)量

首先，我國大部分物業(yè)公司需要提高的就是員工的服務(wù)意識，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)人員認(rèn)為物業(yè)是小區(qū)的管理者，面對業(yè)主的態(tài)度十分“囂張”，完全沒有一點(diǎn)服務(wù)意識。

其次，目前很多小區(qū)的物業(yè)服務(wù)人員大多是已經(jīng)退休的老年人，崗前培訓(xùn)更是幾乎沒有，多數(shù)服務(wù)人員的考核標(biāo)準(zhǔn)僅是是否完成了工作，服務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)十分堪憂，服務(wù)質(zhì)量自然無法保證。

最后，才是提高每項服務(wù)的質(zhì)量問題，根據(jù)業(yè)主們提出的問題進(jìn)行專項整改，對于業(yè)主提出的并不屬于《物業(yè)服務(wù)合同》當(dāng)中約定的服務(wù)事項，可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行約定。

4.針對不同的欠費(fèi)類型采取不同的催繳方式

（1）對于故意長期不繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主就是要訴訟解決，不能猶豫。

（2）對于存在房屋買賣、出租、法院拍賣等房屋產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)變更的情況，要制定或完善管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同，明確出現(xiàn)此種情況時物業(yè)費(fèi)由誰來承擔(dān)。比如，過戶時需要交清物業(yè)費(fèi)，具體由誰支付可以買賣雙方協(xié)商，但如果發(fā)現(xiàn)有拖欠時，可以向原房主主張權(quán)利等。現(xiàn)在中介的二手房交易合同中，一般也會包含著物業(yè)交接的相應(yīng)條款，物業(yè)公司可以與之相對接。

（3）對于房屋產(chǎn)權(quán)存在爭議的房屋，也可以制定規(guī)則，由最終獲得產(chǎn)權(quán)的一名或多名業(yè)主，支付物業(yè)費(fèi)。

（4）對于聯(lián)系不上或者不在本小區(qū)居住的業(yè)主，及時跟進(jìn)業(yè)主名冊進(jìn)行相應(yīng)的催告，可以直接發(fā)函，也可以委托律師發(fā)律師函，長時間仍不予支付的，起訴解決，不宜猶豫。

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文丨東友律師