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買公寓來收租,靠譜嗎?

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2021-09-15 23:42:13    作者:企資小編    瀏覽次數(shù):54
導(dǎo)讀

你的朋友圈被20萬的房子刷屏了沒?最近大渡口某公寓開盤,打出的廣告語是總價20萬買兩房,一時間討論聲充斥各大朋友圈、微信群。再加上前不久大學(xué)城某公寓開盤,18萬買公寓引起“排隊搶房”,讓公寓產(chǎn)品突然就高調(diào)闖

你的朋友圈被20萬的房子刷屏了沒?

最近大渡口某公寓開盤,打出的廣告語是總價20萬買兩房,一時間討論聲充斥各大朋友圈、微信群。再加上前不久大學(xué)城某公寓開盤,18萬買公寓引起“排隊搶房”,讓公寓產(chǎn)品突然就高調(diào)闖入大眾視線。

不止你看不懂,就連身邊大部分朋友都看不懂了,發(fā)出靈魂疑問三連:重慶的公寓為什么這么便宜?接下來公寓市場是不是要起來了?買公寓收租靠不靠譜?

(朋友圈中介刷屏截圖))

解惑一:

重慶的公寓為何要靠“低價促銷”?

前有汽博中心、大學(xué)城公寓瘋狂“甩賣”,低價促銷,甚至買公寓送車,后有大渡口公寓鉅惠火爆來襲,總價都是低至十幾、二十來萬。

最近這一段時間火爆的公寓“搶購”,讓人不免對重慶的公寓市場存疑。

據(jù)貝殼重慶研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,近半年重慶公寓市場,30萬以內(nèi)的產(chǎn)品成成交主力,最高占到51%,另外30-40萬、40-50萬……100萬以上,以此類推的6個總價段,公寓少量占比。

(圖源:貝殼重慶研究院)

對于購房者購買公寓的心態(tài),某位購買了大渡口公寓的業(yè)主所說具有一定代表性:“30萬以內(nèi)的可以考慮買,占用現(xiàn)金不多,打折促銷更能提起點興趣,但是超過30萬的,我不會考慮下手。”

反觀北上廣深杭,據(jù)央視財經(jīng)報道數(shù)據(jù)顯示,根據(jù)市場數(shù)據(jù)測算,目前上海可租房源超300萬套,其中,集中式公寓約10萬間,分散式公寓約32萬間,租賃市場龐大。

在深圳,公寓市場經(jīng)歷了2018年7月的“深四條”公寓只租不售,到2019年12月的取消商務(wù)公寓只租不售,再到2020年7月31日的不再審批商務(wù)公寓及土地供應(yīng),市場依然活躍。

究其原因,一業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這主要跟這些城市龐大的租賃需求有關(guān)系。比如上海,據(jù)央視財經(jīng)報道數(shù)據(jù)顯示,截至2020年末,上海常住非戶籍人口超977萬人,租賃人口規(guī)模達(dá)874.6萬人,而可租房源與當(dāng)前的需求還有一定差距。又如深圳,一直都是人多地少,住宅長期供不應(yīng)求,住宅不夠的剩下只能靠公寓來補(bǔ)充供給,由此形成了公寓市場的行情。

再看杭州,公寓行情好,除了供需關(guān)系影響,再加上今年8月5日出臺的住宅限購新政,從而導(dǎo)致40年產(chǎn)權(quán)不限購公寓價格上漲。(新政要求對落戶未滿5年戶籍家庭,在購房之日前2年起在杭州市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月,方可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。非杭州市戶籍家庭,從之前的社保2年調(diào)整為在購房之日前4年起已在杭州市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅滿48個月,方可在杭州市限購范圍內(nèi)限購1套住房)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2021年8月,杭州酒店式公寓成交2039套,其中,杭州嘉里中心成交均價9.25萬元/平方米,部分公寓產(chǎn)品價格甚至超過住宅售價。

那么,重慶的公寓市場為什么不像北上廣深杭的公寓市場那樣有行情,要靠低價促銷才能有存在感,答案也呼之欲出。

重慶智安信實業(yè)有限公司董事長肖磊認(rèn)為,關(guān)鍵就是在于重慶公寓市場供應(yīng)量太大,可以說嚴(yán)重飽和。

“重慶很多開發(fā)用地,政府都會要求拿地房企配建一定占比的商業(yè)體量,所以重慶的集中商業(yè)、社區(qū)底商其實是嚴(yán)重過剩的,不好賣、賣不起價的比比皆是。市場常常會出現(xiàn)上面的住宅賣2萬多一平,下面的底商賣3、4千一平的情況。”肖磊解釋說,很多房企受三道紅線限制,資金壓力非常大。但拿地指標(biāo)又有大量的商業(yè)規(guī)劃,而商業(yè)本身的銷售難度又比較大,所以很多開發(fā)商拿地之后,就把商業(yè)轉(zhuǎn)換成公寓來進(jìn)行銷售,由此造成公寓樓市場整個供應(yīng)量大。

(圖源:重慶銳理數(shù)據(jù))

同時,根據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2021年1-8月,重慶主城區(qū)域新增公寓共贏57.4萬方,合計為12350套;成交量為 45.67萬方,共計銷售9654套;成交均價為9211元/平米。從存量方面來看,截止8月底,主城區(qū)公寓產(chǎn)品總存量為216.2萬方,按照近1年的月均去化速度,去化周期要33.5個月。

而這還是在公寓市場供應(yīng)“縮水”的情況下,去化仍需33個月。

對此,一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士也解釋道,商務(wù)公寓建在商辦及工業(yè)用地上,一層內(nèi)有幾十戶,空間逼仄、公攤較大,物業(yè)管理費高,且是商水商電,又沒有相關(guān)配套,居住體驗感較差。況且在重慶,公寓和住宅拉不開多大的價差,TZ屬性不會如北上廣深強(qiáng),市場需求自然也不會比得上。

解惑二:

接下來公寓市場是不是要起來了?

根據(jù)貝殼重慶研究院數(shù)據(jù)顯示,2021年8月,重慶公寓供應(yīng)量2萬方,環(huán)比7月上漲18%。成交量環(huán)比上漲34%,價格環(huán)比上漲2%。

(圖源:貝殼重慶研究院)

并且,網(wǎng)上各種公寓“搶購”視頻,大渡口某公寓一夜間賣了120幾套,大學(xué)城某公寓也引發(fā)人潮涌動……那么接下來,重慶樓市會成公寓產(chǎn)品的主場?

肖磊認(rèn)為,從總體上來講,短期內(nèi)整個商業(yè)公寓滯銷、難銷、或者低價傾銷這種場面,不會有太大的變化,目前老百姓大多數(shù)還是比較傾向于住宅的投資或居住。

從長線的角度來講,也可能存在物極必反的情況,在未來五到十年,隨著供需關(guān)系的平衡,或者說供需關(guān)系的一些失衡,商業(yè)公寓也可能會有上揚(yáng)的機(jī)會。特別是處于城市核心的商業(yè)公寓,例如周邊配套比較好的觀音橋、南坪、解放碑等中心區(qū)域的商業(yè)公寓,未來隨著區(qū)域的進(jìn)一步的成熟啊,未來會有增值的提升點。

解惑三:

買公寓“收租”,靠不靠譜?

眾所周知,住宅和公寓最大的區(qū)別是二次轉(zhuǎn)讓的稅費問題,公寓的稅費是十幾個點,而住宅的話只需一到三個點左右。高昂的交易稅費讓很多買家望而卻步。

另外住宅是可以落戶的,而商業(yè)公寓落戶會比較困難,這對下一代的教育問題會存在影響。

從生活成本來講的話,商業(yè)的物業(yè)費、水電費也會比住宅相對來說較高一些。還有就是國家政策層面比較扶持住宅地買賣以及租賃這個版塊,而公寓版塊相對利好的政策較少。

當(dāng)然,公寓產(chǎn)品也有優(yōu)勢。對于手頭預(yù)算較少卻想購買一套相對舒適的居所,以先實現(xiàn)自住的購房者來說,公寓其實是過渡時期較好選擇之一。

算一筆帳,比如一個剛工作的95后,買一套總價40萬的公寓,先實現(xiàn)自住,過幾年后,換房,將公寓出租。公寓目前租金普遍在1000-1500元,取中間按1300元/月算,如果首付5成,資金回報率差不在7-8之間,算比較高的回報了。

所以,當(dāng)下是否要入手一套公寓,買公寓收租靠不靠譜,只要能租出去,還是挺香的。

Tips專家公寓購買小建議:

第一,選擇交通方便的公寓;

第二,選擇周邊生活配套較成熟的公寓;

第三,產(chǎn)品品質(zhì)更好更有亮點的;

 
(文/企資小編)
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