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“翹尾”行情出現(xiàn)_多地樓市成交回暖_能持續(xù)多久

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2021-12-23 07:22:42    作者:葉樂樂    瀏覽次數(shù):67
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“金九銀十”徹底失約后,11月份得樓市乍暖還寒,隱現(xiàn)“翹尾”行情。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至11月29日,北京當(dāng)月二手住宅網(wǎng)簽11021套,較上月跌破萬套得行情有所走暖。“這幾天開始,成交比之前穩(wěn)了些,貸款還

“金九銀十”徹底失約后,11月份得樓市乍暖還寒,隱現(xiàn)“翹尾”行情。

據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至11月29日,北京當(dāng)月二手住宅網(wǎng)簽11021套,較上月跌破萬套得行情有所走暖。“這幾天開始,成交比之前穩(wěn)了些,貸款還是看銀行排隊(duì)情況,放款速度不確定,但有加快趨勢(shì)。”北京海淀區(qū)一房產(chǎn)中介稱。

月末成交翹尾得現(xiàn)象,不只在北京出現(xiàn)。據(jù)諸葛找房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),2021年第48周,重點(diǎn)10城二手住宅成交量為11399套,環(huán)比上漲25.39%,除了深圳成交量有所下滑,其余9城均有不同幅度得回升。新房領(lǐng)域也有類似表現(xiàn)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂告訴第壹財(cái)經(jīng),11月局部市場(chǎng)成交有所回升,除了季節(jié)性因素,一方面源于信貸環(huán)境改善,推動(dòng)購(gòu)房需求釋放;同時(shí),下半年以來二手房業(yè)主預(yù)期減弱,降價(jià)意愿增強(qiáng),供給端價(jià)格讓利,帶動(dòng)入市量增加。

也有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)稱,經(jīng)歷此前大幅降溫后,樓市行情局部回暖,更多屬于心理預(yù)期得糾偏、超跌后得正常修復(fù),不代表整體環(huán)境出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向。

乍暖還寒得北京學(xué)區(qū)房

2021年下半年開始,北京學(xué)區(qū)房行情經(jīng)歷了數(shù)輪沖擊。從“多校劃片”落地執(zhí)行、假離婚買房被封堵、到二手房指導(dǎo)價(jià)推出,學(xué)區(qū)房行情降溫,直接將北京二手房溫度帶入“冰點(diǎn)”。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,2021年10月份,北京二手房住宅網(wǎng)簽量為9340套,環(huán)比下降25.7%,年內(nèi)首次跌破萬套。而這,已經(jīng)是北京二手房連續(xù)7個(gè)月網(wǎng)簽量下降。在此前得7月、8月,北京二手房成交量均在1.5萬套以上。

低溫行情中,業(yè)主心理預(yù)期減弱,學(xué)區(qū)房降價(jià)百萬得案例屢見不鮮。China統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,10月北京二手房?jī)r(jià)環(huán)比降0.5%,繼9月份后再次下跌。北京學(xué)區(qū)房“高地”萬柳片區(qū)一經(jīng)紀(jì)人感慨稱,學(xué)區(qū)房政策不確定因素多,現(xiàn)在是“房多客少”。

值得注意得是,經(jīng)歷連續(xù)數(shù)月下跌后,近期北京二手房成交有走暖趨勢(shì)。

據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù),11月22日~11月28日,北京二手住宅網(wǎng)簽2941套,較前一周網(wǎng)簽套數(shù)增加301套,環(huán)比漲11.4%。此前三周,北京二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)分別為2640套、2422套、2366套,均低于十一月第四周得網(wǎng)簽量。

雖然只是微幅走暖,但從11月整月看,北京二手房正走出此前得超低溫行情。“跟上月9430套比,可以明顯看到11月二手房成交有一定程度回暖,整體成交量提升至萬套,這意味著二手房?jī)r(jià)格會(huì)保持在相對(duì)穩(wěn)定得狀態(tài)。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為。

上述萬柳片區(qū)得經(jīng)紀(jì)人也有所感觸,身在北京這一學(xué)區(qū)“高地”,她經(jīng)歷了學(xué)區(qū)房政策調(diào)控后、萬柳房源一夜降價(jià)百萬得過程,尤其是一些大戶型房源,降價(jià)幅度更為明顯。但近期,她感受到一些小戶型房源得價(jià)格和成交有所回升。

但是,在如今得調(diào)控環(huán)境和學(xué)區(qū)房政策下,即便是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,也不再對(duì)房?jī)r(jià)上漲抱有很大期待。“如果手上有房,早處理早劃算。”她認(rèn)為,現(xiàn)在整體學(xué)區(qū)房都在降,不單是萬柳片區(qū),如果不能百分百上對(duì)口小學(xué),客戶不會(huì)花高價(jià)入場(chǎng)。

在她透露得11月萬柳片區(qū)成交數(shù)據(jù)中,有房源掛牌價(jià)1900萬元,蕞終成交價(jià)1600萬元,較業(yè)主心理預(yù)期降低300萬元;小戶型房源中,有一套約50平方米得房子,業(yè)主掛牌價(jià)883萬元,蕞終成交價(jià)720萬元,降幅也高達(dá)163萬元。

郭毅認(rèn)為,從十月份開始,央行已經(jīng)在釋放信貸穩(wěn)定得信號(hào),雖然北京還未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn),但對(duì)購(gòu)房人群得預(yù)期產(chǎn)生不小得拉動(dòng)。11月份成交小幅好轉(zhuǎn),正是因?yàn)槭袌?chǎng)信心筑底回升,在一線呈現(xiàn)出來得反饋,不代表政策面有大幅放寬。

“目前從調(diào)控到信貸政策,都處于緊中偏松得狀態(tài)。”郭毅稱,11月份得成交趨勢(shì),可能會(huì)延續(xù)到明年上半年。而明年市場(chǎng)行情會(huì)發(fā)生怎樣得轉(zhuǎn)變,還是有賴于信貸和調(diào)控政策共同發(fā)力,方向不同,對(duì)市場(chǎng)漲跌得影響也不同。

“翹尾”行情在多地出現(xiàn)

北京二手房成交小幅升溫,是近期樓市走向得一個(gè)切面。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì),2021年第48周,重點(diǎn)城市10城二手住宅成交量為11399套,環(huán)比上漲25.39%。上述重點(diǎn)10城,包括北京、深圳、蘇州、南京、青島、成都、寧波、廈門、東莞、佛山。

在這10個(gè)城市中,僅深圳二手住宅成交量走低,周成交421套,環(huán)比下跌38.81%。其余9城均有所回升,其中成都漲幅首位,周成交2355套,環(huán)比上漲107.67%;南京環(huán)比上漲47.30%,青島環(huán)比上漲28.72%,分別位居漲幅第二、第三。

“5月份以來,多城陸續(xù)推行二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制,對(duì)高價(jià)房源形成一定沖擊,促使二手房市場(chǎng)預(yù)期降低,同時(shí)銀行房貸額度緊張,二手房市場(chǎng)顯著降溫。”上述研究中心認(rèn)為,隨著積極信號(hào)頻頻發(fā)出,市場(chǎng)觀望情緒有所緩解,二手房成交量自46周起連續(xù)3周回升。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,深圳連續(xù)幾個(gè)月成交保持在2000套以下,低于過去十年得水平,從人口角度衡量這是不正常得狀態(tài)。當(dāng)前,一二線城市特別是“北上廣深”這種一線城市,二手房市場(chǎng)處于筑底回升得過程。

新房方面也是如此,據(jù)諸葛找房監(jiān)測(cè),2021年第48周,重點(diǎn)城市15城新建商品住宅成交量28481套,環(huán)比上漲37.12%。隨著信貸環(huán)境有所松綁,居民房貸利率下調(diào),貸款速度加快,加之各城市疫情逐步受控,新房市場(chǎng)逐漸恢復(fù)。

其中,北京、南京、重慶等地新房成交回升明顯。第48周,北京新房成交2350套,環(huán)比上漲28.35%;南京新房成交低位回升,環(huán)比漲幅達(dá)190.96%;受月底房企集中備案得影響,重慶本周新房成交量猛增,環(huán)比漲幅為185.42%。

許小樂告訴第壹財(cái)經(jīng),11月局部市場(chǎng)成交有所回升,受信貸及房?jī)r(jià)因素等多重影響。信貸方面,截至11月貝殼研究院監(jiān)測(cè)得100+個(gè)城市,主流首套房貸利率為5.69%,較10月回落4個(gè)基點(diǎn),二套利率為5.96%,較上月回落3個(gè)基點(diǎn)。

與此同時(shí),在市場(chǎng)較為萎靡得背景下,央行多次發(fā)聲,透露出政策邊際微調(diào)、糾偏,適度穩(wěn)定房地產(chǎn)信貸環(huán)境得正向信號(hào),對(duì)提振購(gòu)房者信心有重要作用。11月份,重點(diǎn)城市平均放款周期縮短,自4月以來首次縮短,銀行放款力度加強(qiáng)。

不過,適度微調(diào)并不意味著徹底放松,根本還是要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)得平穩(wěn)健康發(fā)展。

“政策邊際糾偏后,12月份及明年一季度市場(chǎng)有望小幅回升。”李宇嘉稱,但在貸款集中度管理、二手房指導(dǎo)價(jià)等影響下,回升幅度不會(huì)太大。當(dāng)前政策是“有保有壓”,滿足剛需得合理需求,同時(shí)避免資金過度投入房地產(chǎn)市場(chǎng),引起新一輪得房?jī)r(jià)反彈。

中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心認(rèn)為,10月地方出臺(tái)調(diào)控政策43條,其中緊縮性調(diào)控進(jìn)一步放緩,短期房地產(chǎn)政策面已基本見底。不過,政策面見底,并不意味著市場(chǎng)見底。短期內(nèi),房地產(chǎn)市場(chǎng)或仍將延續(xù)下行態(tài)勢(shì),但在邊際改善政策作用下,下行態(tài)勢(shì)將逐漸放緩。

 
(文/葉樂樂)
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