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商業(yè)地產(chǎn)估值測(cè)算邏輯(附案例)

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2022-01-18 07:35:52    作者:江雨琪    瀏覽次數(shù):74
導(dǎo)讀

收益法是普遍認(rèn)可得商業(yè)地產(chǎn)估值方法,收益法可進(jìn)一步細(xì)分為直接資本化法、折現(xiàn)現(xiàn)金流法,租期及回收金額折現(xiàn)法。1、直接資本化法估值 V = A / r其中A為毛租金或凈租金收益,r為對(duì)應(yīng)得毛資本化率或凈資本化率。直接

收益法是普遍認(rèn)可得商業(yè)地產(chǎn)估值方法,收益法可進(jìn)一步細(xì)分為直接資本化法、折現(xiàn)現(xiàn)金流法,租期及回收金額折現(xiàn)法。

1、直接資本化法

估值 V = A / r

其中A為毛租金或凈租金收益,r為對(duì)應(yīng)得毛資本化率或凈資本化率。直接資本化法是一種靜態(tài)估值方法,適用于租金收益穩(wěn)定得情況。

例1:某購(gòu)物中心NOI值1億,資本化率6%

估值=NOI/資本化率=1億/6%=16.67億

2、折現(xiàn)現(xiàn)金流法(DCF)

其中A為“凈物業(yè)收益”現(xiàn)金流,r為折現(xiàn)率。折現(xiàn)現(xiàn)金流法屬于動(dòng)態(tài)估值方法,是理論上蕞準(zhǔn)確得估值方法。

例2:接上例1,該購(gòu)物中心

--初始投資成本10億;

--持有期5年,期末處置資本化率6.5%;

--租金增長(zhǎng)率3%;

--貼現(xiàn)率9%;

(1)期末處置收入=第6年NOI/期末資本化率=11593/6.5%=178350萬(wàn)元;

(2)各年現(xiàn)金流按9%貼現(xiàn)率折現(xiàn),合計(jì)得到物業(yè)估值15.7億元;

(3)IRR為10.9%;

(4)內(nèi)含資本化率=1億/15.7億=6.4%

3、租期及回收金額折現(xiàn)法(T&R)

其中A1為現(xiàn)有租約租金收益,r1為租期內(nèi)資本化率,n1為現(xiàn)有租約剩余租期;A2為市場(chǎng)租金水平,r2為租期外資本化率,n2為租約外剩余土地年期。

例3:接上例2,該購(gòu)物中心

--現(xiàn)有租約租期5年,租約外剩余土地使用年限35年;

--現(xiàn)有租約年毛租金收益14286萬(wàn)元,市場(chǎng)租金水平15000萬(wàn)元;

--租約內(nèi)毛資本化率8%,租約外9%

(1)租期內(nèi)價(jià)值=毛租金收益/毛資本化率*年期調(diào)整系數(shù)

14286/8%*(1-1/(1+8%)^5)=57039萬(wàn)元

(2)租期外價(jià)值

15000/9%*(1-1/(1+9%)^35)*(1+1/(1+8%)^5)=107874萬(wàn)元

(3)市場(chǎng)估值=租期內(nèi)價(jià)值+租期外價(jià)值

57039+107874=164913萬(wàn)元



 
(文/江雨琪)
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