房價又要漲了!這話不是我說的,是朋友圈的中介說的。
從5月中下旬到最近,朋友圈里的中介又開始以建材價格暴漲,開始鼓吹房價即將上漲。
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當然,建材作為房子的成本,必然和房價息息相關。
但世界上的因果關系要是這么簡單就好了,就像房價上漲了,我們的工資就會漲嗎?
那這波建材上漲究竟為什么?又會帶來什么影響?
首先,建材漲價確實是真的。這兩個月,作為建設工程施工主要材料的鋼材、砂石等價格如脫韁的野馬一般,一路飆升,市場供需關系緊張異常。
根據我國鋼材價格指數最新周報顯示,5月初部分鋼筋價格上漲至6510元一噸,較3月末的4751元一噸,已經上漲了近1800元一噸!
除此之外,上漲的建筑材料還有:玻璃、塑料、鋁材、鋼鐵、不銹鋼,漲價約30%-40%,如果和去年同期比,鋼材更是漲價72%!
但是,其實這波不止是建材在漲價,大部分的大宗商品原材料都在漲價!
漲幅最大的是苯乙烯,累計漲幅接近50%,紙漿、PVC,原油、熱軋漲幅超過20%。純堿、螺紋鋼、玻璃、銅、燃料油、鋁等產品漲幅在16%-20%之間。
所以在聊建材和房價之前,我們先聊聊這波大宗商品和原材料的漲價。
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為啥都在漲價?
因為我國疫情恢復最快,率先恢復了產能,而國外疫情處理拉胯,產能跟不上。他們的日常生活物資,基本都是到我國買買買。
你以為我們就賺翻了么?不,人家還能兩頭收割你。
一是成本端,我國位于產業結構的中游,國內原材料資源匱乏,像工業產品的原材料,都是從國外進口的。
現在需求量大,我們又不掌握這種大宗商品的定價權,這些都造成了大宗商品、原材料的價格上漲。
成本瘋長,你說那銷售價格漲了不就行了么?
但是你賣到國外的產品,以美元結算的,搞不好漲價的速度還跟不上美元貶值的速度,人家就是拿印出來的鈔票收割你。
我們這邊港口的集裝箱熱火朝天,人家那邊港口也火熱朝天。不同的是,人家是買,你是賣,而且人家那邊是給老百姓發錢買買買。
你說不賣了不行嗎?
但是東南沿海多少出口型的工廠、企業是靠著國外的訂單的,你不漲價買原材料,那就得停工停產。停工就失業,而當下,穩就業對我們又至關重要。
你說夾在中間的企業難受不難受?
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國外價格漲不過放水,那國內呢,不好意思,國內的價格也漲不動。
為啥?因為疫情影響,國內的消費力、購買力根本跟不上。你看今年五一小長假的數據就知道了:
2021年五一期間,出行人數按可比口徑,恢復到疫情前同期的103.2%,但旅游收入的可比數據,只恢復到疫情前同期的77%。
看來大家都是被疫情憋的,出去倒是出去了,但實在囊中羞澀,有多少是走馬觀花。
大家看這兩個月的宏觀數據的話,上下游的剪刀差已經連續兩個月擴大。3-4月,生產端價格(PPI)和消費端價格指數(CPI)的剪刀差,已經從4%繼續擴大到5.9%。
還有,年后我們的工業生產總值超過往年均值,但消費卻抵于往年均值。
這些數據都說明一個現象:我們的產能在擴大,但消費復蘇波瀾不驚。成本在上漲,售價卻漲不上去。這就是經濟學家常說的“滯漲”。
成本的價格,傳導不到售價上,那就沒有利潤,就沒有工資上漲。你說大家能不內卷嗎?
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那為啥建材漲幅這么大?
因為我們疫情恢復期間,最先復蘇的就是房地產,其他行業都還在那趴著,房地產的施工已是熱火朝天。即便近期有所下滑,依舊增長21.6%!
大量的建材需求、加上外部原因導致的鐵礦石、煉鋼的炭等上游大宗商品的漲價,都推高了建材價格。
而老百姓也一門心思都盯著房價,盯著手里的資產,還有中介們的推波助瀾。想不關注都難。
你看,面對這么復雜的環境,大家還是只關心房價。卻忘了房價恰恰是問題的關鍵。目前的大宗商品的瘋長,核心力量在外部。但內部的核心原因正是內需、消費不足。
如果我們內需足夠強大,就不必過度依賴外需,而外需的控制權受外部影響很大。
內需為啥釋放不了,大家為啥調侃三胎政策?還不是房價、月供占據居民太多的可支配收入。
那這些現實情況下,畢竟有建材成本的推升,對房地產究竟會有什么影響呢?
成本全線漲價,按理房價會跟著漲,但是限價比較狠管控比較嚴的城市,大漲很難,漲價是必然。最可能出現的就是,材料品質縮水,樓盤質量問題。
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我以西安為例,給大家推演下,將會發生什么。
西安最近剛實施了已經在全國多地的集中供地模式,而且采用了限房價、定品質、競地價的房地聯動機制。
土地還沒出讓,房價已經確定。當然,大家可以說,高新2.47萬、經開1.9萬的毛坯限價,和此前區域精裝價格比,看起來持平,甚至還略高點。
但要知道這些項目出來,估計一年后了。某種程度上說,價格已經限定死了。
而最難受的是,地價并沒有限制,因為城市發展、學校配建、修建地鐵、包括共有產權房、保障住房,都需要開發商的配合,甚至割肉。
開發商現在也面臨兩頭的困境。售價限制、成本上漲、利潤也來越薄。
所以才有萬科提出的土地紅利時期過去,開始進入“管理紅利”時代。說白了,房地產也要開始內卷了。
當然,大家都在卷,房地產吃了這么多年城市發展、政策紅利,也該到了為國內卷的時候了。
但是不怕房地產問“管理要紅利”,最怕房企問“質量要紅利”。
以前建材稍微漲價,都在鼓吹房價會漲,但那會房價確實還有漲的空間,其次建安成本一般都在2000-3000/㎡左右,在房價的組成里也占不了多少。
但現在,這波建材成本漲的更兇、價格限制更嚴格、房企三道紅線下融資更困難,利潤越來越低。
這種情況下,建材那點漲價就真不低,那點“成本”,或者說“利潤”真會被有的房企盯上,你沒看最近連TOP10的房企里,都出現了多少交房問題?
說這么多,給普通購房者就兩條建議:
1、建材價格上漲,房企會有漲價壓力,但在當前宏觀趨勢下,別懷疑控房價的決心,尤其是核心城市。
2、成本推高,限價嚴格下,質量問題會越來越突出,對于近兩年打算買房的朋友,在購買前一定要看企業的資金情況、過往口碑,哪怕再大的品牌房企。