本報(bào)記者 吳靜 王金龍 北京報(bào)道

9月初，北京市豐臺(tái)科技園附近，集體土地租賃住房項(xiàng)目——有巢國(guó)際公寓社區(qū)總部基地店首批336間房源正式入市，隨即迅速實(shí)現(xiàn)滿租。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，該項(xiàng)目是北京市“十四五”以來(lái)首個(gè)正式入市的集體土地租賃住房項(xiàng)目，也是目前豐臺(tái)區(qū)規(guī)模最大的集租房項(xiàng)目，總用地規(guī)模共計(jì)約6萬(wàn)余平方米。項(xiàng)目位于豐臺(tái)區(qū)南四環(huán)至五環(huán)之間，總建筑面積約10萬(wàn)平方米，共建有9棟公寓樓，將為市場(chǎng)提供2000余套房源。

自2017年開始，北京市在利用集體土地建設(shè)租賃住房上加快探索步伐，不僅增加了住房有效供給，推進(jìn)租購(gòu)并舉，另一方面也盤活農(nóng)村集體用地，農(nóng)民因此獲得更多的財(cái)產(chǎn)性收入，城市面貌也得以改觀。

目前，北京仍有大量集租房項(xiàng)目尚未入市，隨著集體土地租賃住房項(xiàng)目相關(guān)政策細(xì)則逐步完善，后續(xù)入市的集租房項(xiàng)目將極大改善北京租賃市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。

解決新市民租住需求

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷演進(jìn)，大城市的租賃問(wèn)題亟待解決。在供給端，2017年8月，原國(guó)土資源部和住建部下發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，通知確定要在北京、上海、廣州等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，后試點(diǎn)擴(kuò)大至18個(gè)城市。

自2017年開始，出于房地產(chǎn)調(diào)控的壓力，北京市在供地機(jī)制上進(jìn)一步改革，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》提出，計(jì)劃2017至2021這五年供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中國(guó)有建設(shè)用地5000公頃，集體建設(shè)用地1000公頃，五年內(nèi)全市住房建設(shè)安排的150萬(wàn)套住房中，產(chǎn)權(quán)類住房100萬(wàn)套，租賃住房50萬(wàn)套。新建住房中，產(chǎn)權(quán)類約占70%，租賃類約占30%。

據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2017年時(shí)，北京市場(chǎng)租賃房源總量接近250萬(wàn)套。不過(guò)，為防止集體土地租賃住房淪為“小產(chǎn)權(quán)房”，當(dāng)年北京市印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）提出集體租賃住房租期最長(zhǎng)10年，嚴(yán)禁“以租代售”，并鼓勵(lì)專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)和運(yùn)營(yíng)。

在此之前，北京曾從2012年開始試點(diǎn)集體建設(shè)用地建公租房，但多年來(lái)僅有唐家?guī)X、北七家等零星試點(diǎn)，未能擴(kuò)大。

相較于此前公租房有限的保障范圍，北京的集體土地租賃住房保障范圍更加側(cè)重于城市新市民，這與近幾年城市內(nèi)流動(dòng)人口租賃需求迅速增長(zhǎng)有關(guān)。北京的租賃住房市場(chǎng)一直以來(lái)存在供需錯(cuò)配問(wèn)題，小戶型、整租房源供不應(yīng)求。

在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，這些集體土地租賃項(xiàng)目將新市民確定為主要客群，極力貼合這類群體租住需求。比如，上述有巢國(guó)際公寓社區(qū)把目標(biāo)客群定為“30分鐘內(nèi)可達(dá)金融街、北京西站、西紅門等重要商務(wù)區(qū)和聚集區(qū)的上班族”，在風(fēng)格設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目整體為一個(gè)租賃社區(qū)，小面積的開間成為主流戶型。

促進(jìn)職住平衡是當(dāng)時(shí)集體土地租賃住房試點(diǎn)的一個(gè)初衷。北京市出臺(tái)的《意見》對(duì)集租房項(xiàng)目要求具有一定的交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)條件，堅(jiān)持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的原則進(jìn)行布局建設(shè)。

據(jù)參與此類項(xiàng)目的企業(yè)方介紹，“之前由政府運(yùn)作的國(guó)企會(huì)有一些人才安置房、廉租房源，在分配機(jī)制上，政府一般會(huì)把這些房源當(dāng)成招商引資的條件，給到引進(jìn)的企業(yè)，但因?yàn)槊~較少，一般僅限于給企業(yè)中高層。而這些引進(jìn)的企業(yè)中，大量基層員工的居住問(wèn)題之前是沒(méi)有解決的。因此，政府相關(guān)部門也特別希望我們能對(duì)這些企業(yè)基層員工有折扣，提供好的租住服務(wù)。”

有巢國(guó)際公寓社區(qū)位于豐臺(tái)科技園附近，據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、華潤(rùn)置地長(zhǎng)租公寓事業(yè)部北京業(yè)務(wù)部總經(jīng)理孫雪鵬介紹，區(qū)域政府相關(guān)部門為該項(xiàng)目“撮合”了許多企業(yè)客戶，目前已有多家合作企業(yè)達(dá)成意向，包括郵儲(chǔ)銀行、伊利集團(tuán)、中國(guó)人壽、中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司等，并已簽約合作協(xié)議。

另一集體土地租賃住房項(xiàng)目首創(chuàng)繁星雖未入市，但已經(jīng)對(duì)接了150多家企業(yè)，意向客戶需求房源超過(guò)1000間。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目處于CBD、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和通州北京城市副中心交界地，周邊產(chǎn)業(yè)當(dāng)前和未來(lái)發(fā)展都較為完備。同時(shí)，公司也在與北京市政府相關(guān)部門積極協(xié)商，探討對(duì)接朝陽(yáng)區(qū)的重點(diǎn)企業(yè)、優(yōu)秀人才以及一部分公租房人群的可能性。

除此之外，集體土地建設(shè)租賃房也與公租房對(duì)接，鼓勵(lì)躉租作為公租房房源，面向公租房備案家庭或人才配租，或由保障家庭自行承租，依規(guī)申請(qǐng)政府租金補(bǔ)貼。

項(xiàng)目進(jìn)展如何？

根據(jù)企業(yè)方提供的數(shù)據(jù)，2017至2018年，北京市累計(jì)共73個(gè)集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目立項(xiàng)，全部建成將提供超過(guò)10萬(wàn)套租賃住房。截至2021年4月底，全市累計(jì)開工集體土地租賃住房項(xiàng)目47個(gè)，預(yù)計(jì)將提供房源約6.3萬(wàn)套。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前北京市供應(yīng)的用作租賃住房的集體土地，仍有大量是“十三五”期間供應(yīng)的存量。這是因?yàn)榧w土地建設(shè)租賃住房涉及政府、村集體、企業(yè)以及金融機(jī)構(gòu)等多個(gè)參與方，要想各方利益達(dá)成一致并不是件容易的事。

從供應(yīng)情況來(lái)看，這些地塊多分布在城市五環(huán)到六環(huán)周邊，其中朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、大興、通州的規(guī)模名列前茅。

據(jù)參與的企業(yè)介紹，現(xiàn)在已經(jīng)供應(yīng)出來(lái)的作租賃住房用途的集體建設(shè)用地中，許多都處于立項(xiàng)后在建的狀態(tài)，也有一些地塊至今沒(méi)有動(dòng)靜。尤其是一些集體土地位置偏遠(yuǎn)，市政配套、交通條件較差，要想建設(shè)租賃住房，首先還得解決基礎(chǔ)設(shè)施問(wèn)題，且后續(xù)出租率和預(yù)期收益都難以保證，企業(yè)合作意愿并不高。

首創(chuàng)置業(yè)參與了此類項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，其從城市建設(shè)者和綜合營(yíng)運(yùn)者角度指出，在挑選此類項(xiàng)目時(shí)，其首先考慮項(xiàng)目周邊當(dāng)前和未來(lái)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，尤其是產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)的變化能否支撐項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。其次考慮項(xiàng)目的大市政建設(shè)情況，包括道路建設(shè)、軌道交通、水電暖網(wǎng)氣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、醫(yī)療配套、商業(yè)配套、教育配套等，一般來(lái)說(shuō)道路和交通建設(shè)要與項(xiàng)目同期建設(shè)。

盡管《意見》中明確，此類項(xiàng)目建設(shè)資金的籌集方式可以是集體經(jīng)濟(jì)組織自有資金，市、區(qū)住房保障專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、園區(qū)管理機(jī)構(gòu)或簽約租賃的企業(yè)支付租金，或者是以建設(shè)用地的預(yù)期收益，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款，獲得金融資本的支持。

在實(shí)際執(zhí)行中，孫雪鵬介紹：“現(xiàn)在這類性質(zhì)的項(xiàng)目在全北京基本上每個(gè)項(xiàng)目一個(gè)模式，全都不太一樣。不過(guò)一般村里都不愿意出錢，由開發(fā)商或投資者出錢，有的再加上一個(gè)運(yùn)營(yíng)方，大家一起來(lái)做。基本的分配模式即村集體不參與項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)，只獲得固定收益和分紅。”

參與企業(yè)介紹，在合作協(xié)議的商定中，固定收益和每年分紅多少作為合作條件，是企業(yè)與村集體博弈的結(jié)果，“能夠談成的前提是要讓企業(yè)和村集體都‘有賬可算’。”

孫雪鵬告訴記者：“對(duì)于企業(yè)方，要算經(jīng)濟(jì)賬，使整個(gè)項(xiàng)目保持微利，不能賠錢。因?yàn)樽赓U項(xiàng)目本就是一個(gè)投入高、回報(bào)周期長(zhǎng)的事情，對(duì)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)是個(gè)考驗(yàn)，我們項(xiàng)目當(dāng)時(shí)算賬時(shí)預(yù)期的收益大概在4%。”

華潤(rùn)有巢國(guó)際公寓社區(qū)項(xiàng)目從立項(xiàng)到開工建設(shè)再到正式開業(yè)前后歷時(shí)超過(guò)2年，前期有1年左右時(shí)間都在跑手續(xù)。據(jù)了解，北京的集體土地租賃用地入市流程是區(qū)級(jí)下達(dá)立項(xiàng)指標(biāo)，各鄉(xiāng)自愿商報(bào)，然后去區(qū)里規(guī)劃部門改土地性質(zhì)，通過(guò)一系列手續(xù)將集體用地轉(zhuǎn)成集體租賃用地，接著按照正常土地開發(fā)建設(shè)，最后只能用于租賃住房。

“因?yàn)檫@是試點(diǎn)項(xiàng)目，很多事情都還沒(méi)有先例，集體用地不像國(guó)有用地，牽涉農(nóng)民利益，在審批中較為謹(jǐn)慎。”目前，此類項(xiàng)目參與企業(yè)多為國(guó)企、央企。據(jù)參與此類項(xiàng)目建設(shè)的首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目投資回收期在25年左右，集租房與傳統(tǒng)住宅的經(jīng)營(yíng)、收益模式不同，不能再以傳統(tǒng)住宅二級(jí)開發(fā)的視角去對(duì)比集租房的收益，更多的是項(xiàng)目所承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任，可帶動(dòng)地區(qū)環(huán)境面貌實(shí)質(zhì)性提升，有助于推動(dòng)地區(qū)城市化進(jìn)程等。

政策和金融機(jī)構(gòu)為其提供了諸多便利，據(jù)相關(guān)企業(yè)介紹：“幾年前北京市住建委同金融管理部門，推出了四家試點(diǎn)銀行，分別為國(guó)開行、農(nóng)行、建行以及華夏銀行，貸款政策較二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠很多，成本在基準(zhǔn)利率左右，期限最長(zhǎng)可達(dá)25年之久，從根本上解決了租賃項(xiàng)目在開發(fā)及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的資金缺口問(wèn)題。目前其他商業(yè)銀行也在復(fù)制試點(diǎn)銀行的融資政策給予租賃房項(xiàng)目資金支持。”

另外，在企業(yè)稅收方面，今年7月財(cái)政部、稅務(wù)總局及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部共同發(fā)出《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》，自10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，房產(chǎn)稅征收稅率由12%降至4%。

“隨著支持政策的落地以及財(cái)政資金補(bǔ)貼的到位，未來(lái)在增值分配制度上將會(huì)明顯向集體經(jīng)濟(jì)組織方面傾斜。”首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。